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來源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）

作者：葫蘆娃

2018年開始，我們能很明顯的看到一個趨勢——

中國房地產(chǎn)市場的主體在下沉，在向三四線地級城市全面下沉！

為此，米宅作為一家智庫研究機(jī)構(gòu)，啟動了“2018米宅看地市”的專題研究，我們想通過這種研究，找到新的市場裂縫和機(jī)會。

1 市場交易主體全面下沉！

曾經(jīng)，中國房產(chǎn)的主要交易市場是在一二線城市和省會城市。但是，從去年我們會發(fā)現(xiàn)交易主體在整體向三四線城市下沉。

2017年全年各分級市場成交變動趨勢▼

通過上面這個成交量變動趨勢圖上我們會發(fā)現(xiàn)，整個一二線城市的房產(chǎn)銷售面積在持續(xù)萎靡，而三四線城市的成交量卻始終在波動中呈現(xiàn)上升的趨勢。

一二線城市賣的不好是因?yàn)檎{(diào)控，基本上成交被鎖死。

而三四線城市賣的好的原因卻有很多——

有人說，一二線城市被鎖死之后，熱錢流向了三四線城市；也有人說，一二線城市暴漲之后，三四線城市的群眾熱情被全面點(diǎn)燃；還有人說，是碧桂園、恒大這一批想吃城鎮(zhèn)化紅利的人，全面涌入了三四線城市，把地價一路推高，房價自然也水漲船高……

說的都很好，但很遺憾：以上全錯！

2 天量貨幣在三四線棚改中定向放水！

我們先來看這幾年集中發(fā)布的幾個針對棚改的政策支持：

2013年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》，鼓勵棚改加速；2014年，央行創(chuàng)設(shè)PSL，用貨幣工具為棚改提供低利率貨幣支撐，國開行成立專項(xiàng)棚改貸款業(yè)務(wù)；2015年，住建部、國開行明確要求，各地棚改貨幣化安置比例不低于50%；2016/2017年，棚改貨幣化安置比例分別為48.5%/60%；2018年，明確棚改貨幣化安置比例不低于60%……

也就是說，從2014年開始，國家針對棚改給予了針對性的貨幣補(bǔ)貼，有相當(dāng)體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。

那么，問題來了，流入棚改的貨幣究竟有多少呢？

通過這張圖上我們發(fā)現(xiàn)，這場針對棚改的貨幣放水集中在2016/2017/2018年爆發(fā)。

2016年，超2萬億；2017年，約1.6萬億；2018年，第一季度約3000億，根據(jù)全年棚改目標(biāo)，預(yù)計(jì)全年投放不會低于1萬億。

保守估計(jì)，三年投放于棚改的貨幣超4萬億！

在這樣的天量的貨幣投放下，棚改的貨幣化安置比例從最早2013年的不足8%，一直提高到2017年的60%以上！

2013-2017年全國棚改貨幣化安置比例▼

更為關(guān)鍵的來了——

這些貨幣化安置并不是均勻的投放在全國中的，而是極大的側(cè)重和集中。

貨幣化安置的對象集中在三四線城市，一二線城市進(jìn)行貨幣化安置的僅為20%，而剩余的80%集中在三四線城市。

也就是說，最終，數(shù)萬億天量貨幣的集中投放地在三四線城市、地級城市和縣級城市！

那么具體到每一個的地市有多少呢？

我舉個例子吧。

我上周剛從河南的某個地級城市考察回來。

2016-2018年，這個地級市要完成50000戶的棚改拆遷，其中6成以上為貨幣化安置。按照當(dāng)前的當(dāng)?shù)鼐鶅r計(jì)算，3年內(nèi)，這個地級市要有400億的貨幣進(jìn)入。

而這個地級市一年的房地產(chǎn)銷售額有多少呢？

區(qū)區(qū)130億而已！

一邊是100億規(guī)模的小市場，一邊是400億規(guī)模的天量貨幣，這個脆弱的地級市市場瞬間被強(qiáng)行點(diǎn)燃、引爆！

3 三四線城市房價的天花板，已經(jīng)被貨幣逼到觸頂。

剛才已經(jīng)說過，超4萬億的貨幣被集中地投放到了地級城市。

4萬億是一個什么概念？要知道08年的那個大計(jì)劃，也就是4萬億而已！

手握大紅包的老百姓們被幸福沖昏頭腦，舉目四望，竟然沒有一個靠譜的放錢通道：

炒股？不敢！

P2P、投資擔(dān)保？隔壁村的老王頭去年剛被坑了幾十萬，心臟病發(fā)作，現(xiàn)在還躺在醫(yī)院里！

幣圈、區(qū)塊鏈？啥幣，啥鏈兒，這都是啥啥啥，還想收割我！

還得是買房，這才靠譜！舊社會老地主把錢變成土地，新中國拆遷戶把錢變成房子，這才是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)。

所以，在那個400億貨幣沖擊的河南地級市里——

一個滯銷5年，月均去化不足20套的準(zhǔn)爛尾項(xiàng)目，2000套的存貨，不足1年時間，瞬間出清。房價從6字頭，一路跳漲到9字頭。

所以，我們看到現(xiàn)在的全國房價上漲指數(shù)排名里——

正在唱主角的，幾乎都是一水的三四線城市、地級市甚至是縣級市！

所以，我們看到了這樣的一個奇葩現(xiàn)象——

河南，許昌和焦作的房價最高點(diǎn)，碰到了省會鄭州的底；安徽，阜陽和安慶的房價最高點(diǎn)，碰到了省會合肥的底；江蘇，蘇北的徐州和鹽城的房價最高點(diǎn)，碰到了蘇南準(zhǔn)一線城市蘇州的底；浙江，海寧和柯橋的房價最高點(diǎn)，碰到了省會杭州的底……

究其原因，無非就是這些省會城市有限購的門檻，有限價的壓制，價格被死死地控制在一個特定空間里，而三四線城市因?yàn)橛刑炝康呐锔呢泿磐械?，又沒有政策限制，房價突飛猛進(jìn)。

一個被壓制，一個被鼓勵，兩者在這個時間節(jié)點(diǎn)默契的相交了。

三四線城市的房價，蹦著高的紛紛觸碰到了省會城市和毗鄰的一二線城市！

4 那么，問題來了——能不能買？

還買什么啊，拿著賠償款，抓緊時間落戶到底部的那些省會城市和毗鄰的一二線城市落戶、搖號、搶房！

一旦地級城市的房價開始逼平了省會城市，那么所謂的低價紅利已經(jīng)被吃干喝凈，純粹就是靠著棚改貨幣來續(xù)命。

慢慢的會有越來越多的人發(fā)現(xiàn)這種奇葩現(xiàn)象的不合理和不科學(xué)，那波購買力極強(qiáng)的棚改客戶一定會持幣進(jìn)入省會城市和毗鄰的一二線城市，畢竟同樣的價格，這里擁有更好的商業(yè)、更好的教育、更好的城市基礎(chǔ)。

更重要的是，還有政府一手幫你摁著房價，一手用搶人大戰(zhàn)幫你打開大門的縫隙。

這年頭，誰家還沒有幾個大學(xué)畢業(yè)生！

在當(dāng)下這個節(jié)點(diǎn)，最好的機(jī)會來自于逃頂和抄底。

逃哪些城市的頂？

逃那些房價已經(jīng)逼平省會的那些城市的頂！

抄哪些城市的底？

所在省份有集中爆發(fā)的大規(guī)模棚改、6成以上比例都是貨幣化安置、省會城市正在爆發(fā)搶人大戰(zhàn)、落戶和限購被撕開縫隙、且省會城市限價執(zhí)行比較嚴(yán)格……

去抄這些省會城市的底！未來一定會有一大波緩過神來的棚改拆遷戶，持幣涌入這些省會城市中！

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